Metodi di stima immobiliare

DAL DIRETTORE SCIENTIFICO DEL "CODICE" DI TECNOBORSA, UNA GUIDA PRATICA ALL'APPLICAZIONE DI BASILEA2 - IAS - IFRS.

CONTENUTI
Il libro si occupa della metodologia di valutazione degli immobili secondo gli standard estimativi internazionali. La metodologia è orientata ai tradizionali studi estimativi italiani e alle moderne acquisizioni scientifiche di questi ultimi anni.

Il volume è concepito primariamente come libro di testo per gli studenti universitari che affrontano temi valutativi. Per questo il libro riporta i principi e le nozioni di economia essenziali ai fini della valutazione, le applicazioni numeriche dei metodi di valutazione e i riferimenti pratici a casi di stima. Le norme contabili internazionali (IAS/IFRS) e gli accordi di Basilea 2 sono due esempi concreti di applicazione degli standard estimativi internazionali: le prime fanno riferimento alla stima del valore equo (fair value), i secondi comportano implicazioni dirette sulla redazione del rapporto di valutazione. Vi è dunque crescente attesa di qualità e di trasparenza delle stime immobiliari.

Per il nostro Paese tutto ciò comporta la necessità di trasformare l’approccio verso le valutazioni immobiliari, tenendo conto che il principale ostacolo all’evoluzione delle stime è costituito dalla scarsa trasparenza del mercato. La rilevazione dei prezzi effettivamente contrattati e il reperimento delle informazioni di mercato rappresentano la base per qualsiasi tipo di stima. Appare allora necessaria e improcrastinabile la rilevazione di dati affidabili riferiti al mercato immobiliare. La rilevazione di dati è necessaria allo studio del mercato immobiliare.

Lo studio del mercato a sua volta implica la definizione del valore di stima da ricercare, che è preliminare alla scelta del criterio e del procedimento di valutazione da seguire. Secondo gli standard internazionali, i procedimenti di valutazione sono:
• il metodo del confronto di mercato (market comparison approach), il procedimento di stima del valore di mercato degli immobili più diffuso nel mondo e praticamente sconosciuto in Italia
• il metodo finanziario (income capitalization approach), che si basa sull'analisi del flusso di cassa dell’immobile da valutare, rappresentando la serie dei suoi ricavi e dei suoi costi
• il metodo del costo (cost approach), mirato a determinare il valore di un immobile attraverso la somma del valore del suolo e del costo di ricostruzione dell’edificio, eventualmente deprezzato.

PRINCIPALI ARGOMENTI TRATTATI
• Standard estimativi internazionali
• Mercato immobiliare
• Rilevazione dei dati e nomenclatori
• Highest and best use
• Criteri di stima
• Metodo del confronto di mercato
• Sistemi di stima
• Metodo finanziario
• Analisi del flusso di cassa
• Metodo del costo
• Mass appraisal